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发表于 2014-2-14 20:20:23 | 查看: 18| 回复: 1
  各地楼市开年遇冷上半年或成房企出货窗口期
  2014年01月28日 09:08
  来源:中国房地产报
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  资料图
  ■本报记者刘晨北京报道
  经历了2013年的翘尾行情,2014年楼市开局普遍冷清。多家研究机构监测数据显示,全国50多个重点城市1月份新房成交均出现回落,相比去年12月初下调两成左右。春节临近、房企惜售、购房人心态变化、银行信贷收紧等多种因素促使楼市明显降温。
  在业界看来,2013年出让的很多高溢价土地会在2014年集中上市,今年的楼市难以好过去年,同时随着国内经济从快速增长到缓慢增长的转变,房企亟须做好风险应对准备。克而瑞研究中心分析师杨晨青认为,尤其是对高周转房企而言,2014年要面对的是大量新增供应扎堆入市,以及资金面收紧力度有增无减的局面,因此,抓住上半年窗口期跑量销售或将成为房企2014年最安全的销售策略。  
  各地楼市成交普遍回落
  2014年1月份,楼市成交明显回落的景象在多个城市出现。中原地产研究中心提供的数据显示,1月份,全国54个重点城市新房成交回落,合计54个城市前12天成交住宅8.1万套,相比2013年12月初下调20%。其中,一线城市成交环比下降19.7%,二线城市成交环比下降15.7%,三四线城市成交则环比下降23.3%与22.3%。
  数据显示,2014年首周,上海仅有3个新盘入市,1月份前19天累计成交新房48.7万平方米,同比下滑18.8%。此外,广州的房地产市场亦呈现量价齐跌现象,数据显示,广州十区二市在新年首周一手住宅成交量环比大跌39.9%,成交均价环比下滑34.4%。
  而在2013年,全国房地产市场总体成交火爆,尤其是二手房市场,据中原地产研究中心监测,6个城市销售面积较2012年有逼近5成的跨越性增长。直到2013年12月,一、二手住宅成交量均以环比3%左右降幅平稳收官。
  有业内人士认为,1月是新房供应的低谷期,加上去年楼市火热,新增楼盘已被大量去化,另外,对房企来说,1月份业绩考核压力不大,很多楼盘采取预收定金方式实现销售,因此今年开局新房供应持续低迷导致市场活跃程度明显下降。
  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉中国房地产报记者,2013年末部分楼盘还曾有打折促销活动,但进入2014年,房企年底冲业绩时期已过,大部分开发商把注意力更多转向了春节后。因此,今年1月份不仅市场销售低迷,市场供应也呈现颓势。  
  二季度将成房企出货窗口期
  2014年的房地产市场难现去年的辉煌,已是业界公认。在住宅抵押贷款收紧、影子银行清理整顿、债务再融资受阻等多重因素的影响下,或将促使开发商放慢脚步。
  另一层面,从土地市场看,克而瑞监测数据显示,2012年下半年53个典型城市共成交土地建筑面积达3.79亿平方米,2013年全年成交7.49亿平方米,这些土地预计将成为今年下半年新房市场的供应主力,这无疑会加大企业之间的竞争。
  资金面趋紧则是房企面临的更大变数。“107号文”加强了对信托、基金等“影子银行”的资金监管,房企资金面在2014年趋紧将是大概率事件。
  在近日举办的彭博经济论坛上,彭博房地产分析师方兴称,综合他对中国18家具有代表意义的房企进行样本分析发现,18家房企中,除去两家房企2013年股价实现上涨外,其余全部呈下跌趋势,行业整体下跌20%。这从侧面折射出了资本市场对房企的预期并不乐观。
  对房企来说,在新的市场和政策环境下,过往的玩法也需要改变。
  不过,从目前的市场情况看,年初房企推盘意愿并不强烈。以北京为例,多数房企开始收缩推盘量。“我们目前没有开盘计划,具体推盘可能要等到3月份左右。”北京大兴一热点楼盘销售人员对中国房地产报记者表示。而另有数据显示,1月份北京仅有6个新盘入市。
  中国房产信息集团研究中心对26个一二线城市的房企经理人进行的抽样调研也显示,今年一季度,房企在一二线城市的供应预期较为谨慎,一线城市中没有企业表示将大幅增加供应,二线城市中只有14%的经理人表示将大幅增加供应。
  有机构预计,今年二季度将是房企出货的窗口期。杨晨青认为,根据历年的情况,资金流动性在上半年普遍较好,针对“刚需”的个人住房贷款,无论是利率优惠的程度还是贷款审批的严格程度都远好于下半年。因此,2014年上半年将成为房企出货的窗口期,如果房企在今年上半年加大销售力度,一方面销售情况会相对较好;另一方面回款效率也将大大增加。
  同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为,今年二季度将成为需求集中放量的“窗口期”,因为从经验看,历次调控政策的执行时效性周期为4~6个月,预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年二季度逐步化解,短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化。
  由于预计供应高峰会在2014年下半年出现,部分房企已决定选在上半年加快出货。世茂集团[简介最新动态]董事局副主席许世坛即表示,2014年,世茂[简介最新动态]会将销售和利润在考核体系中的权重适当降低一点,还将加大另外两个指标的权重,一是现金流,二是项目质量,且世茂会在上半年补充约200亿元货值的可售房源。
  由于2013年四季度是房企推盘的高峰期,所以业界预计2014年整体推盘速度也会加快,建议房企在上半年即完成整体销售的六七成左右,不过,具体的推盘节奏还要看今年“两会”前后房地产调控政策的指向。
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发表于 2014-2-14 20:49:06
有道理

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