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发表于 2021-3-18 22:39:30 | 查看: 18| 回复: 0
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  报告一出,很多房企老板朋友、同行朋友、投资机构打电话问我怎么看两会报告的房地产政策,我闭着眼睛看。2021年两会的报告房地产内容、表述,与我之前讲课的预测,差别不大,基本上是2020年经济工作会议的口径。
  由于没有涉及到具体的房地产政策,留下悬念、想象力。值得注意的是2021年两会的报告,一字未提到不将房地产作为短期刺激经济的手段、因城施策、房地产税、公积金、长效机制、保障房、棚改房。
  究竟意味着什么?2021年中国经济增长6%以上压力巨大,实体经济未复苏,消费与贸易未全面扭转。房地产依然是中国经济压舱石,实现GDP6%以上目标的支撑。去年GDP2.3%的增长,靠的是放水、房地产、基建拉动的。
  设置GDP6%的目标,可想而知,房地产在十四五开局之年是多么的重要,是拉动投资、消费两端的最厉害武器。十三五开局的2016年、十二五的2011年,房地产起到承上启下的重要作用,就是证明。不可忽略房地产在经济、金融、税收、就业、财政、GDP的作用。
  预测与判断2021年房地产市场走势,一定要与经济、货币、财政、政策联系起来。与当下的房地产市场形势结合,再看两会的房地产政策、经济政策、货币与财政政策。根据宏观、中观、微观的三个层面,才能客观的看透房地产市场。
  按照报告规定,要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性,促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困,保持必要支持力度,不急转弯,根据形势变化适时调整完善,进一步巩固经济基本盘。
  去年底的经济工作会议、央行的货币政策报告都提出不急转弯,现在再次提出不急转弯,最大意义在于实体、经济面临的困难、风险、警报没有解除。简单粗暴的讲,关闭水龙头的时机未到,必须保持货币、信贷、财政、税收的支持力度。
  按照报告的规定,2021年-2025年的十四五期间,中国经济运行保持在合理区间,各年度视情提出经济增长预期目标,全员劳动生产率增长高于国内生产总值增长,城镇调查失业率控制在5.5%以内,物价水平保持总体平稳。
  目前实体经济、中小企业,还有大企业、上市企业都处于经营业绩下降、利润减少、债务高企,还有个体户的生计都困难。纾困,是核心。保就业,是关键。不急转弯,目的是进一步巩固经济基本盘,实现6.0%的增长目标。
  实体、经济、房地产,面临着四个不确定性。其一是疫情的不确定性,真正影响世界、中国经济、房地产,二年到三年内一直存在。其二是实体经济的不确定性,企业债务高、经营难赚钱、有钱不敢投、缺乏好项目。
  其三是印钞机的不确定性,各国央行放水,货币超发、宽松。其四是GDP的不确定性,去年没有设置GDP,今年设置GDP6.0%以上增长目标。最好例子就是2008年、2012年的经济形势,2009年、2010年、2013年的二轮调控,与稳增长。
  不急转湾,定调了2021年货币、财政政策宽松的基调不变,上半年内至少是这样的。考虑到6.0%以上的GDP增长目标、减免税费的财政压力,货币、财政政策的不会短期收紧的,会区别的、适当的调整。
  最核心的是2020年中国GDP2.3%,投资贡献GDP2.0%,消费加贸易仅贡献GDP0.3%,投资是拉动GDP增长、完成目标的最强动力。投资里面,基建、房地产、制造业是三大引擎器,其中房地产贡献最大。
  按照报告的规定, 稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置,处理好恢复经济与防范风险的关系。货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配,保持流动性合理充裕,保持宏观杠杆率基本稳定。
  货币政策最大的变化是全面宽松转向灵活精准、合理适度,服务实体经济。2021年,中国经济继续复苏的背景下,货币政策由“宽货币、宽信用”转向“稳货币、稳信用”。预计M2增速保持10%以上,新增货币贷款20万亿元的趋势不变。
  稳增长、保就业、防风险的三层压力大,货币政策的松与紧,直接关系到中国实体、经济、深圳房地产信息网企业的复苏。2021年的货币政策的表述,跟2020年差异很大,即稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。
  其一是与2020年的降准降息比较,报告没有提到“降准降息”。预计2021年降息转变成加息、全面降准转变成定向降准。除非中国的经济、房地产、实体经济形势发生大逆转。2020年报告宏观杠杆率因为抗疫有了显著上升,加上报告未提到杠杆率。
  其二是报告提出保持宏观杠杆率基本稳定,预计2021的年宏观经济杠杆率(债务率)上涨空间不大。其三是M2和社会融资额的增速与名义经济增速基本匹配看,2020年的M2和社会融资规模增速是比较宽松。2021年是相对宽松的。
  按照报告的规定,积极的财政政策要提质增效、更可持续。考虑到疫情得到有效控制和经济逐步恢复,2021年赤字率拟按3.2%左右安排、比去年有所下调,不再发行抗疫特别国债。因财政收入恢复性增长,财政支出总规模比去年增加。
  重点仍是加大对保就业保民生保市场主体的支持力度。2021年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元,优先支持在建工程,合理扩大使用范围。2021年的赤字率按照3.2%安排,比2020年的3.6%降低了点,却比2018年2.6%和2019年2.8%的宽松,这是“不急转弯”。
  财政政策的最大变化是不再发行抗疫特别国债,下调赤字率。2021年不再发行抗疫特别国债,赤字率拟按3.2%左右安排,比2020年有所下调。但是,2021年的减税、降费继续,一定程度上可以影响到地方财政收入的增加。
  开流节源、精准施策是2021年的财政政策,财税收入逐渐增长、疫情的稳定控制,所以不再发行抗疫特别国债。2020年的11万亿财政刺激计划,比2019年扩大了3.8万亿元,增幅高达到52%。其中政府债券资金达到8.51万亿元,比2019年增加3.6万亿元。
  按照2020年11万亿财政刺激计划看,2020年赤字规模3.76万亿元(赤字率提高到3.6%)、地方政府专项债券3.75万亿元、发行1万亿元抗疫特别国债(政府债券规模达到8.51万亿元)、盘活财政结转结余资金、从预算稳定基金调入资金筹措3万亿元,四项总资金超过11万亿元。
  财政与税收的逐渐恢复,能否扛住GDP,需要观察。2020年的税费免减2.5万亿元、财政收入18万亿元,支出24.7万亿元,而2021年的税费免减继续。因为当前经济复苏、结构性分化问题存在,消费复苏迟缓,投资后劲不足,中小微企业困难层层。
  因为四大对冲的前提,是财政不缺钱。一是增加政府投资,对冲经济下行的压力。二是加大减税降费力度,对冲企业经营困难。三是加大转移支付力度,对冲基层“三保”压力。四是加强预算平衡,对冲疫情减收影响。因此,地方财政的收入来源必须保障。
  房地产政策最大的变化是重申房住不炒、三稳,首次提出保障好群众住房需求、解决好大城市住房突出问题、增加土地供应、尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。不过,一字未提到不将房地产作为短期刺激经济的手段、因城施策、房地产税、公积金、长效机制、保障房、棚改房。
  今天报告中对于房地产政策的表述,几乎是重述2020年经济工作会议的意思。不过对于解决大城市住房措施、惠民新闻对象具体一些,内容围绕着“租”、“中低收入人群”、“新市民、青年人群”作为核心。房住不炒,三稳,作为中国房地产调 调的总基调,将长期存在。因此,房住不炒、三稳是长效机制的组成部分。
  这是首次提出保障好群众住房需求,包括中低收入人群和夹心层的自住需求和刚性需求。应该讲,大城市的中低收入人群、新市民和年轻人的住房需求,是最不好解决的,因为受到房子供应、土地供应、户籍、收入、学历等因素的影响。
  例如中低收入人群,可以用限价房、经适房、廉租房、公租房来解决,问题是大城市最缺乏这样的 房子。例如新市民,可以用政策性租赁住房、共有产权住房。例如新就业大学生,政策性租赁住房、长租住房。例如夹心层的人群,可以用政策性租赁住房、共有产权住房。例如高收入,商品住房。
  重申房住不炒、三稳,最大的意义,就是涨则压,跌则救,调控政策目标是维稳。2021年“房住不炒”总基调不变,将保持政策的连续性和稳定性、差异性。过去20年的调控政策目标都是有松有紧、有保有压,既要防止上涨过快,也要防止下降过快,2021年不变。
  不要以为没有重提“因城施策”,就意味着后续楼市调控政策放松的空间不会太大,调控是以收紧为主。按照目前的两会前出调控的城市看,集中于热点城市。一旦出现热点城市的房地产市场降温,两会后调控加码的可能性小,除非出现新的热点城市。
  2021年1月-2月,多地掀起了新一轮楼市调控风暴,包括一二手房市场,上海、深圳、广州、合肥、成都、杭州、北京、东莞、无锡等热点城市。接连出台楼市新政,从限购、限贷、限售、限价、限企买房、税费升、银行房贷等方面不断加码、补漏洞,土拍规则亦有升级。
  2021年1月-2月是继2020年7月、8月后的新一轮楼市调控。上一轮调控总体以调控市场需求为主,比如提高购房门槛,堵假离婚的漏洞,限制购买数量等。这一轮调控则主要集中在降低楼市杠杆之上,比如限制贷款额度、提高利息、清查违规资金进入楼市等金融监管。
  房地产对于中国经济、金融、债务、地方、惠民新闻财政非常重要。一方面是防止房地产的崩盘风险,一方面是稳定经济的需要。其他则是债务、地方经济、金融稳定、财政收入。因此,房地产调控会随着实体经济、财政、债务、房地产市场的变化,出现调整。
  其三是解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
  2021年的两会,首次明确提出“增加土地供应”,非常的   罕见。首先是集体用地供应。其次是住地供应。落实22城住宅用地集中供应的“两集中”要求,按照公告显示,供应量不得低于近五年(2016年~2020年)平均完成交易量,目前天津、青岛、济南、福州、郑州、深圳六城已发集中供应的政策,房企要注意库存去化。
  住房租赁,是2018年两会首  次提出“培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年,再次将“租赁”写入报告,把“培育”转变成“切实增加”供给,说明租赁住房市场逐渐成熟。
  2020年全国商品房均价9800元,而2021年2月,全国超过1万元一平方米的城市达到77个,其中深圳房价超过7万元一平,京沪房价突破6万元一平,而广州、杭州、58二手房房源出售厦门则突破3万元,部分强省会城市房价超过2万元。对于6亿人口月均不到1000元的收入人群,买商品房的确不容易。
  解决大城市住房,完善住房制度与供应体系,是非常值得转移的。其中保障性租赁住房、共有产权房、长租房、租赁房的住房体系的完善。同时增加的住房 体系完善的措施、手段看,都是很好的,增加土地供应、安排专项资金、集中建设。
  如何解决大城市的住房,问题是保障房、租赁房供应量不足,商品住宅用地供应偏少,城市地方缺乏资金。解决住房,必须先解决土地来源,其次是资金, 最后是租的市场门槛。按照现在的22城宅地集中供应的政策看,购买人才房、保障房,或者是租廉价房,受到学历、户籍、收入 限制。
  其四是深入推进以人为核心的新型城镇化战略,加快农业转移人口市民化,常住人口城镇化率提高到65%,发展壮大城市群和都市圈。实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量。
  按照报告提出的扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展,高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局,推动东北振兴取得新突破,促进中部地区加快崛起,鼓励东部地区加快推进现代化。
  19个城市群、34个都市圈是未来区域利好的风口。应该讲,上面的讲话,结合了去年两会和十四五规划建议的内容。意味着城市群、都市圈是新型城镇化战略的途径、发展核心。特别是京津冀、粤港澳大湾区、长三角的国家战略,是重点区域。
  成渝地区双城都市圈,也是值得关注。而东北振兴比去年少了“全面”两个字,还需要努力。雄安新区,则是未来承担重任,国家利好政策支持是肯定的。海洋经济从2020年除了海南之外,别的城市没有什么大政策。预计2021年的沿海城市,有可能迎来利好政策。
  其五是“十四五”时期要“实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提升城镇化发展质量”,未来五年城市更新的力度将进一步加大。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。
  2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个,超额完成2020年报告中提出的3.9万个目标。查阅各地初步摸查情况看,全国2000年底前建成的老旧小区约22万个。涉及居民上亿人,拉动投资万亿元级。目前看,对于经济增长,作用不如保障房、棚改房。
  保障房开工建设看,2009年300万套、2010年580万套、2011年1000万套开工、2012年的700万套、2013年的630万套、2014年700万套,2015年700万套,2016年开工700万套,8年期间开工建设5310万套。不过,完工的保障房数据目前没有公布。2014年开始,是棚改房接力保障房全面启动。
  声势浩大的棚改开始于2014年,2014年开工470万套,2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套、2019年316万套、2020年209万套。7年期间,棚改开工总量33437万套,总投资超过8万亿元,其中棚改货币化安置比例年平均达到30%以上。
  2014年棚改开工改造470万套,2015年-2017年棚改开工改造1816万套,2018年-2020年棚改开工改造1151万套,总共开工3343万套。十三五期间,2016年到2020年,全国开工改造各类棚户区2366万套,超额完成目标任务。2020年开始,老旧小区改造接力棚改。
  “十三五”时期,全国新开工改造棚户区2366万套。2021年2月,住建部门明确确定,杭州、亳州、湘潭、柳州、深圳、郑州、内蒙古乌海、青岛、徐州、四川遂宁10城市为2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市,说明棚改没有全面退出舞台,仍在持续推进,只是力度在减弱。
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